广东、香港、澳门和台湾没有油炸的空间

作者肖宇源三联1已获林郑月娥(Carrie Lam)为首的新香港特区团队授权,于2017年公布每位成员的财产状况。行政长官本人申报的唯一财产是2014年以其丈夫名义在中山购买的一栋别墅。

中山的房价已经上涨了一倍多,从2014年不到每平方米6000英镑的平均价格上涨到2018年每平方米13000英镑以上。

最近,与深圳隔海相望的中山得益于此次登陆的“粤港澳海湾发展规划纲要”中深华走廊建设的加快。走廊开放后,深圳至中山的公路将缩短至20多公里。

投资者此时有点兴奋,幻想着在中山买栋房子,和香港特首做邻居。

然而,据中原地产统计,虽然2018年中山房屋开盘价达到创纪录的13471元/平方米,但86个重点开盘价项目的房屋销售量和认购量同时下降。

17年来,在粤、港、澳、台首次进入《政府工作报告》后,在中山推出“限购+限牌+限价”政策之前,乐友嘉研究中心的统计数据显示,当年进入中山投资的深圳投资者比例高达51.4%,而早在18年前,在中山购买房屋的深圳投资者比例大幅下降至17.6%。

在深港通道开通后,指望中山接受深圳刚刚需要的溢出作为投资基础,仍然是幼稚的。双城生活方式意味着需要投入额外的时间和金钱作为成本。Leju.com采访了一群在增城或番禺买了房子并去广州天河工作的夫妇。他们说双城没有孩子的时候工作压力很小。自从孩子出生后,他们每天都要工作太多时间,还要照顾孩子。双城模式让这对夫妇筋疲力尽。

目前,我仍然在考虑投资者进入中山房地产市场。我只能给你一句话:“理想是美丽的,现实是瘦骨嶙峋的。

“在大湾区的三级城市,房价几乎翻了一番,江门、东莞和惠州毗邻深圳和广州。

东莞作为一个世界工厂,近年来很好地承接了深圳的产业转移。现在华为的终端业务和企业数据中心已经从深圳转移到东莞的松山湖。

据《证券时报》去年7月报道,中国软国际、易博软件和酷派天安云谷工业园都已从深圳迁至东莞,而大江、中集集团等高科技企业也已进入东莞布局。

早在2017年,广州和佛山就联合发布了广州和佛山一体化“十三五”发展规划中提出的“广州服务+佛山制造”产业合作模式。

广州作为广州和佛山的支柱产业,重点发展汽车技术研发、新能源汽车及零部件制造和汽车售后服务。佛山重点发展整车及零部件制造,建立汽车产业合作联盟。

广东天津新能源汽车锂离子动力电池产业基地项目、广东长江汽车生产与氢动力研发中心项目、杭州长江汽车控股有限公司等已进入佛山投资。

产业转移也伴随着人口的流入。自2015年以来,东莞和佛山的二手房价格逐年上涨。

然而,东莞房地产市场的成交量并没有持续太久。首先,二手房成交量从2017年开始迅速下降。

即使在广东、香港、澳门和海湾地区,今年房地产价格的概念也大幅上升,但仍无法阻止成交量的下降。最重要的因素是在政策层面加强监管和控制。4月17日,东莞出台了最严格的新楼市政策,限购+限售+限售+限价令。第一批听到房地产投机风声的投资者早在16年前就已经进入市场,大幅提高当地房地产价格和成交量。

佛山的房地产市场有着基本相同的背景,去年经历了第一次热,然后是第二次冷。去年,新房交易数量达到近17万套,主要是由于2017年集中处理积压的净迹象,这推高了去年的成交量。

佛山限制购物区的价格在18年内同比上涨13%,但佛山的价格限制政策也允许开发商找到另一种签订双重合同的方式。

佛山当地房地产中介曾告诉华夏时报,由于价格有限,开发商不得不签订双重合同,装修费用的定价在很大程度上取决于开发商。此外,除了装修费用,还有设计费用等等,出现了三合一四合同的现象。

然而,今年1月,佛山当地媒体报道,佛山的一些建筑提高了备案价格,最高可达49%。

著名经济学家邓浩志(Deng haozhi)也在微博上发表言论称,佛山的网上招牌价格已经上涨,基本放开了价格限制。虽然没有官方声明,但佛山一贯的风格是“不说,只做”。

限价令解除后,佛山的房价也回到了真实状态。在取消价格限制的同时,之前要求50%首付的公寓被宣传为“低首付”。首付款不足的开发商可以获得两个月的宽限期,或者可以通过金融机构的贷款来填补缺口。

价格限制的放宽和低首付公寓的购买,对佛山的住宅存量偏高几乎没有帮助。

根据何复研究所发布的佛山房地产市场报告,佛山的住宅存量还要再用9个月才能达到2018年的17年高点。

18年下半年,佛山的住房市场也从年初只接受全价客户转变为等待降价促销的买家。

营业额在萎缩的东莞和房屋销售在增长的佛山,如果投资者只想依靠广东、香港、澳门和海湾地区的良好规划和落地,那么在整体市场相对较冷的情况下,绝不是投资者贸然入市的好时机。

惠州由深圳-东莞-广州分隔,地理位置与佛山对称,未来将与深圳有八条铁路连接。惠州的未来发展将更多地受益于深圳的溢出效应。去年,新房成交量甚至超过佛山,达到历史新高。

不受收购限制的惠州,自15年前粤港澳大湾区概念提出后,已于2016年至2017年间吸收了粤港澳大湾区的全部红利。

进入18年后,由于缺乏房价上涨的动力和限价政策,房价基本稳定。

虽然在18年上半年新房首先只收到全价客户,但许多建筑售罄,其他省份的客户数量急剧增加,下半年客户数量下降。一些建筑甚至推出了首付款、分期付款和特价房的冰火市场局面。

然而,惠州房地产市场在年底仍交出了喜人的成绩单,全市成交量在18年内达到175,991套的历史峰值。

尽管惠州的营业额在过去18年中创下新高,但下半年以来疲软的市场表现似乎也预示着海湾地区概念炒作效应的消退。

几年前,惠州房地产市场的需求释放得太快,现在投资者可能面临未来无人接受的尴尬局面。

惠州的交通优势得益于与深圳的联系,而江门的交通枢纽优势在大湾区的三线城市中极为突出,这是珠三角进入粤西的唯一途径。作为枢纽城市,它具有明显的交通优势。

与此同时,江门作为中国第一个侨乡,虽然湾区的规划倾向于江门华侨区的建设,但在湾区建设的政策红利的推动下,期望华侨回国买房却令人失望。

在全国三、四线城市房价飙升的热浪下,如果没有粤港澳台大海湾地区优惠政策的帮助,江门房价到2018年将比2014年上涨不到50%,而粤港澳台大海湾地区的房价涨幅远远超过全国三、四线城市,只有同样的涨幅。

根据房地产数据,江门市2018年住宅价格同比上涨12.9%,但成交量同比下降22%以上。去年,市场表现出价格上涨和价格下跌的趋势,而库存增加了近50%。

在2017年交易活跃后购买力透支的情况下,江门部分楼盘的销售价格也在18年内下跌。

江门从粤港澳及海湾地区的发展规划中受益匪浅,但在深港走廊建设的积极推动下,江门的房地产市场正面临困境,珠海更是如此,港珠澳大桥开通后,珠海已经陷入尴尬境地。

20世纪70年代末至90年代末,位于珠江东岸的深圳,在香港货物进出口的推动下,比西岸的澳门、珠海和中山发展得更快。

珠海作为中国最早的深圳经济特区,似乎总是发展缓慢。

可以说,港珠澳大桥也是珠江东西海岸四个城市从最初的双Y方案到登陆单Y博弈的结果,珠海不愿意接受第一个双Y方案,认为连接深圳会分流大桥三分之一的经济流量。

港珠澳大桥建成后,香港通过陆路交通连接深圳的愿望破灭,珠海成为“超级联系人”。然而,由于车牌出入问题,桥梁的通行能力不如预期,桥梁开通后的经济效益被延误。

将来深港走廊建成后,可能会分流港珠澳大桥的部分交通,连接珠江三角洲东西两岸除珠海以外的几个较发达城市。最初看似有利可图的政策实现后,珠海被排除在外。

澳门主要从事博彩业和旅游业,由于产业差距巨大,无法与珠海合并。珠海通过港珠澳大桥连接港澳的想法是空。

港珠澳大桥的开通没有给珠海带来预期的经济效益。大桥开通后,珠海的房价不得不面对大桥快速发展的幻灭,开始回落。

尽管珠海在去年12月底放宽了购房限制,但未注册的购房者直接将其社会保障从连续五年下调至一年。

然而,房地产市场放松管制的浪潮似乎并没有提振珠海19年的房地产市场。根据何复研究所的统计,珠海1月份的新房销售量比上个月下降了20%,这对今年的开业是不利的。

虽然珠海横琴在粤港澳大湾地区的规划中多次被提及,但珠海实际受益于大湾地区规划的前景并不明朗,因为该政策实施后,将其他几个城市与一条中深通道连接起来很方便。

同样,肇庆也享受了优惠政策。肇庆一大早没有进入广东、香港和澳门。尽管2018年房价上涨了20%,但成交量却失去了增长势头,同比仅上涨了2.31%。在海湾其他城市的产业转移优势明显大于肇庆的前提下,肇庆的海湾小型透明住宅市场的未来发展确实不确定。

总结粤港澳台湾地区三级城市住房市场,16-17年间市场总量普遍增加,价格快速上涨。18年后回归理论,第一波被海湾地区优惠政策吸引的投资者早在16年前就已经进入投资市场。

今年,即使在粤港澳大湾区发展计划的政策推动下,早在相关概念提出17年后就被提前搅动的楼市红利基本上已经释放。现在从概念上讲,房地产投机已经没有机会了。

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